Kaufoption

Häufig nachgefragt:

Anspruch eines Mieters auf nachträgliche Übertragung einer gemeinnützigen Mietwohnung ins Wohnungseigentum (= „Kaufoption“)


Unter welchen Voraussetzungen erwirbt ein Mieter einen Anspruch auf nachträgliche Übertragung ins Wohnungseigentum?

Ein Mieter einer Wohnung, die sich in einer Baulichkeit befindet, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde, erwirbt unter gesetzlich festgelegten Voraussetzungen frühestens nach Ablauf einer 10jährigen Nutzungsdauer das Recht auf Übertragung in das Wohnungseigentum. Grundsätzlich handelt es sich bei diesen Wohnungen um „ganz normale“ Mietwohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen, die unter Zuhilfenahme öffentlicher Förderungsmittel errichtet wurden. Die Wohnung kann, muss aber nicht gekauft werden. Während der Mietdauer zahlt der Mieter ein kostendeckendes Entgelt (Mietzins), das bei einem allfälligen Kauf nicht auf den Preis angerechnet wird.

Ausgehend von einer Vorläuferregelung im Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz 1989 wurde im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ab 1994 (Datum der Förderungszusicherung) dieses Modell bundesweit für von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtete Wohnungen eingeführt und mittlerweile mehrfach novelliert (insbesondere hinsichtlich der Voraussetzungen für den Anspruch auf nachträgliche Übertragung ins Wohnungseigentum und der Kaufpreisbildung).

Den gesetzlichen Anspruch auf Übertragung des Mietobjekts in das Eigentum haben nur Mieter von Mietobjekten, die unter Zuhilfenahme öffentlicher Förderungsmittel errichtet worden sind und deren Förderung noch aufrecht ist.

Wurde vom Mieter einer geförderten Mietwohnung bei der Anmietung neben dem Entgelt eine Eigenleistung zur Finanzierung von Grund- und/oder Baukosten in Form eines Finanzierungsbeitrages verlangt, der einen bestimmten Betrag übersteigen, hat der Mieter einen Anspruch auf nachträgliche Übertragung der Wohnung in das Wohnungseigentum. Die Höhe dieses Betrages vermindert bzw erhöht sich jährlich zum 1. April durch Valorisierung entsprechend der durchschnittlichen Änderung des Verbraucherpreisindex des vorangegangenen Jahres (ab 1. April 2016 Euro 68,59/m²)

Wann und wie lange kann ein Erstmieter die Kaufoption ausüben?

Beim Erstmieter handelt es sich um jenen Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten, der erstmalig nach der Errichtung der Baulichkeit die Wohnung angemietet hat. Die Kaufoption kann durch das Stellen eines Antrages auf Übertragung in das Wohnungseigentum frühestens nach Ablauf von 10 Jahren und längstens bis zum Ablauf von 15 Jahren nach Erstbezug der Baulichkeit ausgeübt werden. Die „Kaufoption“ ist auch vor Ablauf von 15 Jahren konsumiert, wenn der bisherige Mieter einen Antrag auf Übertragung in das Wohnungseigentum stellt, jedoch das ordnungsgemäße Preisangebot der gemeinnützigen Bauvereinigung nicht annimmt.

Wann und wie lange kann ein späterer Folgemieter die Kaufoption ausüben?

Voraussetzung ist, dass der Nachmieter sein Objekt selbst seit mindestens 10 Jahren benutzt hat. Nach Ablauf dieser Nutzungsdauer steht ihm selbst der Anspruch zur Ausübung der Kaufoption zu. Auch er kann danach bis längstens zum Ablauf von 15 Jahren nach seiner Anmietung die Kaufoption ausüben.

Welche Schritte folgen auf die Antragstellung des Mieters?

Hat der Mieter einen Antrag eingebracht, hat die gemeinnützige Bauvereinigung dem Mieter binnen einer Frist von 3 Monaten ein schriftliches Kaufanbot mit einem Fixpreis für die nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum zu legen. Diese Frist kann noch um weitere 3 Monate verlängert werden. Legt die gemeinnützige Bauvereinigung innerhalb dieser Frist kein Anbot wird der Kaufpreis vom Gericht ermittelt.

Wie wird der Fixpreis ermittelt?

Gemeinnützige Bauvereinigungen haben nach den derzeit geltenden Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes mehrere Möglichkeiten diesen Fixpreis zu ermitteln. Es kann der Kaufpreis entweder auf der Grundlage des Verkehrswertes ermittelt oder ein Fixpreis analog einer neuerrichteten Eigentumswohnung mit einer jeweils angemessenen und sachgerechten Verwohnung/Abschreibung und einer Wertsicherung festgesetzt werden.

Welche Möglichkeiten der gerichtlichen Überprüfung bestehen?

Ist der Mieter der Auffassung, dass der angebotene Fixpreis offenkundig unangemessen sei, kann er einen Antrag auf Überprüfung beim zuständigen Bezirksgericht (in Wien zunächst bei der MA 50 - Schlichtungsstelle) stellen.

Wird vom Gericht eine offenkundige Unangemessenheit des angebotenen Kaufpreises durch einen Vergleich mit ortsüblichen Kaufpreisen von gleichartigen frei finanzierten Wohnungen derselben Beschaffenheit festgestellt, hat das Gericht den Preis unter Bedachtnahme auf die Grundsätze des § 23 WGG auf der Grundlage des Verkehrswertes festzusetzen. Dieser vom Gericht festgesetzte Preis tritt an die Stelle des angebotenen Fixpreises und ersetzt diesen.

Wie setzt sich der Kaufpreis für die Wohnung zusammen?

Der vom kaufwilligen Mieter zu leistende Gesamtkaufpreis setzt sich einerseits aus dem Barpreis und andererseits aus den zu übernehmenden Verpflichtungen und Lasten der gemeinnützigen Bauvereinigung (also insbesondere aus den aushaftenden Darlehen) zusammen. Der Barpreis ist somit der vom Mieter bar zu erbringende Kaufpreis. Der bei Anmietung geleistete Finanzierungsbeitrag wird nach Kürzung um einen 1%igen „Verwohnungsabschlag“ pro Jahr der Mietdauer auf den Fixpreis angerechnet und mindert somit den Barpreis.

Darüber hinaus hat der erwerbende Erstmieter den Anspruch, dass nicht verbrauchte Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge in einer bestimmten Höhe in die wohnungseigentumsrechtliche Rücklage übertragen werden. Bei Erwerb des Wohnungseigentums durch einen späteren Mieter werden 60% der auf das Mietobjekt entfallenden, nicht verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge zahlungsmindernd berücksichtigt.

Was zahlt der Mieter im Falle der Wohnungseigentumsbegründung?

Der Mieter zahlt in bar den nach Anrechnung der abgeschriebenen Einmalbeträge und des Wertes der übernommenen Verpflichtungen verbleibenden Teil des Kaufpreises, den sogenannten „Barpreis“. Darüber hinaus fallen auch die mit der Wohnungseigentumsbegründung verbundene Kosten und Gebühren (zB Grundbuchsgebühr) sowie die Grunderwerbsteuer an. Basis für die Ermittlung der Höhe der Grunderwerbsteuer ist allerdings der gesamte Kaufpreis.

Wie erfolgt die Verrechnung der Umsatzsteuer?

Die gemeinnützige Bauvereinigung hat Vorsteuerabzug bezüglich der Umsatzsteuer von den Baukosten, da das Objekt zunächst in Miete überlassen wurde. Bei Mietobjekten, die vor dem 1.4.2012 bezogen wurden, wird die Umsatzsteuer bei Übertragung nach mehr als 10 Jahren nicht mehr (anteilig) rückverrechnet, das heißt, der Mieter erwirbt eine Eigentumswohnung und erspart sich die Umsatzsteuer von den Baukosten. Wurde das Mietobjekt ab dem 1.4.2012 bezogen, verlängert sich die 10-Jahres-Frist auf 20 Jahre. Das heißt, dass bei derzeitiger Rechtslage – je nach Kauftermin – mindestens 25% der Umsatzsteuer von den Baukosten nachzuzahlen sind.

Welche Möglichkeiten hat ein Mieter nach Ablauf der Kaufoption?

Hat der Mieter seine Kaufoption nicht ausgeübt, steht ihm nach Ablauf der Frist für weitere 5 Jahre ein Vorkaufsrecht zu. Dieses Vorkaufsrecht wird ihm jedoch nur während eines laufenden Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses gewährt. Wird das Mietverhältnis vor Ablauf der 5-Jahresfrist beendet, erlischt auch dieses gesetzlich normierte Vorkaufsrecht.

Des Weiteren kann die gemeinnützige Bauvereinigung ihrerseits den Mieter zu einer (neuerlichen) Antragstellung einladen. Die Mechanismen sind dann im Wesentlichen die gleichen wie bei der Kaufoption, allerdings kann die freiwillige Übertragung auch daran geknüpft werden, dass eine bestimmte Anzahl von Mietern das Anbot auf nachträgliche Übertragung ins Wohnungseigentum in Anspruch nimmt.