Wachsendes Angebot an Mietwohnungen und Konsequenzen für die Wohnungskostendynamik
Anders als es die meisten Berichte über das aktuelle Neubaugeschehen vermitteln, hat sich das Neubauangebot in den Jahren seit 2005 deutlich erhöht. Und ähnlich wie in den Jahren des Baubooms vor der Jahrtausendwende ist das in überproportionalem Ausmaß Errichtung bzw. Zubau von Mietwohnungen zuzuschreiben. Dazu kommt auch noch die Vermietungen von vorher leer gestandenen Mietwohnungen – teilweise nach Sanierung – im Altbestand. Das registriert auch – vermutlich mit etwas Verspätung aufgrund der verzögerten Aufnahme von Neubauwohnungen in die Stichprobe des Mikrozensus – die amtliche Statistik: Zwischen den Jahren 2001 und 2006 stagnierte die Zahl der Hauptwohnsitze in Mietwohnungen nahezu – Abgänge und Zuwachs haben sich die Waage gehalten. Seither ist ein steter Anstieg der in Miete bewohnten Wohnungen zu vermerken, wobei die letzten beiden Jahre eine besonders starke Dynamik aufweisen (Zuwachs 2005/2007: + 15.000; 2007/2009: + 63.000).
Die Wohnungskostenentwicklung im selben Zeitraum weist ebenfalls keinen gleichförmigen Trend auf. Während der Stagnationsphase sind die durchschnittlichen Bruttomieten relativ mäßig gestiegen: von 5,43 auf 5,64 €/m2 oder 3,6% zwischen 2005 und 2007; danach hat sich die Kostensteigerung deutlich intensiviert; zwischen 2007 und 2009 betrug der Zuwachs fast 40 Cent/m2 bzw. 6,9% - und das trotz Kostendämpfungsmaßnahmen bei den Richtwertmieten. Die Ursache dafür sind aber ohnedies nicht die Steigerungen der Mieten im Bestand, sondern der Zuwachs an relativ teuren Neubauwohnungen, sowie die Effekte, die durch die Wiedervermietung ausgelöst werden:
Gegenüber der durchschnittlichen Bestandsmiete von 5,64 €/m2 weisen die nach 2001 neu errichteten Wohnungen eine Miete von rd. 6,5 €/m2 auf; die Miete frisch vermietete Altbauwohnungen (errichtet vor 1919, Mietdauer bis 2 Jahre) lag im Jahr 2009 im Schnitt sogar über 7,8 €/m2. Entscheidend für den Einfluss auf die durchschnittliche Miete ist nicht nur das Kostenniveau, sondern auch die Menge der betreffenden Wohnungen. Auf den starken Zuwachs bei den Neubauwohnungen wurde bereits hingewiesen. Die Wiedervermietungseffekte werden durch die Veränderung der Mieten bei neuen Verträgen ausgelöst; derartige Neuabschlüsse gab es in den letzten Jahren zwischen 50.000 und 70.000 jährlich; gestiegen sein dürfte dabei auch die Zahl derjenigen Neuabschlüsse sein, bei denen ein “alter” Vertrag mit begünstigten Mieten (Kategorienmieten; §–45-Mieten) aufgelöst worden ist; dabei werden sehr starke Erhöhungen wirksam, wobei die Zahl der betreffenden Wohnungen mit schätzungsweise 10.000 – 15.000 aber relativ gering ist.
Jedenfalls verringerte sich die Zahl der Wohnungen mit einer Miete unter der 5-Euro-Grenze in den letzten beiden Jahren deutlich stärker als in den beiden Jahren davor (2005/2007: - 49.000; 2007/2009; - 73.000). Der Zuwachs an teureren Wohnungen war ebenfalls deutlich stärker ausgeprägt (2005/2007: + 63.000; 2007/2009: + 136.000). Mit der Belebung des Neubaugeschehens geht offenbar auch eine Zunahme der Mobilität im Bestand einher. Die damit verbundenen Mengeneffekte dürften für den nicht geregelten Mietwohnungsmarkt jedenfalls insofern positiv sein, als sich für eine größere Zahl an Mietwohnungen durch Wohnungswechsel bedingte Mietensteigerungen erzielen lassen als bei einem durch einen zu geringen Neubau blockierten Markt. Damit lassen sich gegebenenfalls auch “Einbußen” kompensieren, die durch eine Dämpfung der erzielbaren Mieten durch ein hohes Neubauangebot hervorgerufen werden.
Mag. Eva Bauer
Wohnwirtschaftliche Referentin, Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen